Der Investor Conceptaplan steht nach wie vor hinter dem Bauprojekt an der Berliner Straße. Allerdings hat sich die Marktlage verändert, sodass er auf Preissteigerungen und Zinssprung reagieren muss. Ein Modell für geförderten Wohnraum fällt weg.
Die gute Nachricht vorab: Das Immobilienunternehmen Conceptaplan steht nach wie vor zu seinem Bauvorhaben an der Berliner Straße. Allerdings macht die aktuelle Marktlage einige Änderungen notwendig. Gestiegene Energie-, Transport- und Materialkosten, Inflation, Lohnsteigerungen, Wegfall von Fördermöglichkeiten und deutlich in die Höhe geschnellte Zinsen – all das veranlasst die Planerfirma aus Dossenheim dazu, das Projekt in unmittelbarer Nähe zum Leonberger Stadtpark noch einmal auf links zu bürsten.
Die Vorgeschichte: Conceptaplan hatte Anfang 2022 den ersten Preis beim Investorenauswahlverfahren der Stadt gewonnen. Entstehen sollen vier einzeln stehende Gebäude mit unterschiedlichem Charakter. Eines trägt zum Beispiel aufgrund seiner Erscheinung den Namen Atriumhaus, ein anderes heißt Turmhaus. 123 Wohnungen sollen es insgesamt werden mit einer Tiefgarage mit 187 Stellplätzen. Ursprünglich sollten alle Wohnungen im Einzelvertrieb an Eigennutzer oder an Kapitalanleger zur Weitervermietung vermarktet werden.
Außerdem hätten 30 Prozent bezahlbare Wohnungen und Sozialwohnungen geschaffen werden sollen. Um einkommensschwächeren Haushalten – sogenannten Schwellenhaushalten – den Einstieg in den Wohnungskauf zu erleichtern, hätten in elf Wohnungen insgesamt 1000 Quadratmeter Wohnfläche mit jeweils 500 Euro pro Quadratmeter subventioniert werden sollen. „Soziale Durchmischung“ in allen vier Gebäuden hatten sich die Planer vorgestellt – nur kommt jetzt alles ganz anders.
„Soziale Durchmischung“ wird zurückgeschraubt
Wie Conceptaplan-Geschäftsführer Thomas Grimann im Planungsausschuss des Gemeinderates verkündete, soll zunächst das Vermarktungskonzept geändert werden. Der Einzelvertrieb soll sich auf zwei Gebäude beschränken: Im sogenannten Haus am Park und im Turmhaus soll er sich zudem nur auf Eigennutzer ausrichten. Die geförderten und frei finanzierten Mietwohnungen sollen sich in den anderen beiden Gebäuden bündeln. Sie sollen im Bestand von Conceptaplan selbst oder von Partnerunternehmen verbleiben. Der Grund: Wohnungen verkaufen sich an private Anleger oder Eigennutzer inzwischen viel langsamer als noch vor wenigen Jahren. Zudem ist laut Grimann der Verkauf von geförderten oder frei finanzierten Wohnungen an private Kleinanleger weitgehend eingebrochen.
Die Planung der geförderten Wohnungen wird generell noch einmal durch die Mangel gedreht. Das angedachte Modell, das sich an die Schwellenhaushalte hätte richten sollen, fällt nun weg. Wohnungen zu einem subventionierten Verkaufspreis anzubieten sei kaum mehr möglich. „Diese Konzepte sind nach der Zinswende tot“, so Grimann. Daher bietet das Unternehmen an, den Anteil an mietpreisgebundenen Wohnungen von 30 auf 35 Prozent zu erhöhen. Allerdings: Diese Wohnungen sind aktuell noch zu groß geplant. Also müssen die Experten von Conceptaplan zahlreiche Grundrisse überarbeiten, damit sie zu den von der Landeswohnraumförderung festgelegten Größenvorgaben passen. Ran müssen die Planer auch nochmals an die frei finanzierten Wohnungen. Sie sollen möglichst kompakt gehalten werden, um Käufern und Mietern bezahlbare Angebote machen zu können.
Im Vergleich zu all den geplanten, massiven Änderungen in Sachen Vermarktung und Wohnungsgröße mutet es fast wie Makulatur an, was die Planer an den Gebäuden selbst ändern. Im Haus, das am nächsten zur Berliner Straße stehen wird, soll ein Gemeinschaftsraum größer werden, ein Fahrradraum dafür wegfallen. Räumlichkeiten zur gemeinschaftlichen Nutzung als Nachbarschaftstreff oder sogenannter Co-Working-Space wird es auch in zwei weiteren Gebäuden geben. Im Atriumhaus wurde zudem der Aufzug an eine andere Stelle gesetzt.
Abstriche in Sachen Holz, da kein geeigneter Holzbauer gefunden wurde
Abstriche wird es hingegen zum Beispiel beim Holzanteil geben. Bisher hat Conceptaplan noch keinen Holzbauer mit ausreichenden Kapazitäten gefunden. Auch mögliche Preissteigerungen sind laut der Planer „kaum kalkulierbar“. Die Änderungen: Im Turmhaus wird es nun keine tragenden Innenwände und Geschossdecken aus Holz mehr geben. Sie sollen nun in Massivbauweise errichtet werden. An den geplanten Holzfassaden, die drei der Gebäude erhalten sollen, werde sich laut Conceptaplan jedoch nichts ändern.