Seit 2016 gilt in Stuttgart das Zweckentfremdungsverbot. Wenn eine Wohnung unbegründet länger als sechs Monate leer steht, kann die Stadt Bußgeld verhängen. Doch das Instrument greift wenig. Bislang wurden nur 140 Wohnungen wieder vergeben.
Untertürkheim - D as Haus in Uhlbach wirkt wie im Dornröschenschlaf versunken: Der Vorgarten hinter dem verrosteten Gitterdrahtzaun ist verwildert, an fast allen Fenstern sind die Rollos halb oder ganz heruntergelassen, die Briefkästen sind ohne Namen. Offensichtlich ist das in die Jahre gekommene Dreifamilienhaus nicht bewohnt – und das wohl schon seit längerem.
Leer stehende Wohngebäude wie dieses findet man überall in den Neckarvororten. Zum Teil sind sie sichtlich marode und müssten erst saniert werden, bevor man in ihnen wohnen könnte. Einige sind bereits so heruntergekommen, dass der Abriss unvermeidlich erscheint. Doch es gibt auch einige Objekte in einem augenscheinlich guten Zustand – und dennoch sind sie ungenutzt. Warum bloß stehen solche Häuser leer, fragen sich viele Wohnungssuchende. Hat die Stadt denn keine Möglichkeiten steuernd einzugreifen?
In der Theorie kann das Baurechtsamt in Fällen von leer stehendem Wohnraum mit Zweckentfremdung drohen. Die Regelung greift, wenn Gebäude seit mindestens sechs Monaten unbewohnt sind und die Hauseigentümer keine plausible Erklärung dafür haben. Dann dürfen Bußgelder verhängt werden. In der Praxis jedoch ist das nicht so einfach. Gerade mal „eine Handvoll“ seien 2018 und 2019 festgesetzt worden, teilt das Referat Städtebau, Wohnen und Umwelt im Rathaus auf Nachfrage unserer Zeitung mit. Und fügt in der Stellungnahme hinzu: „Ziel sind nicht Bußgelder, sondern die Sensibilisierung für das Thema und die Rückgewinnung von Wohnungen.“
Ein gravierendes Problem ist: Gebäude, die bereits vor der Einführung des Gesetzes im Jahr 2016 leer standen, unterliegen einem Urteil des Verwaltungsgerichtshofs zufolge nicht dem Zweckentfremdungsverbot. „In diesen Fällen haben wir nur die Möglichkeit der – beharrlichen und zeitaufwendigen – Beratung“, heißt es aus dem Rathaus. In Einzelfällen gelinge es auch, die Besitzer von der Notwendigkeit des Vermietens zu überzeugen. „Insgesamt konnten wir seit Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots 2016 nachweislich über 140 Wohnungen wieder einer Wohnnutzung zuführen“, heißt es in der Antwort. Zugleich räumt man ein: „Eine gesetzliche Ermächtigung, die Vermietung einer Wohnung zu erzwingen, gibt uns das geltende Recht nicht.“
Wie viele leer stehende Wohnungen und Häuser es in Stuttgart gibt, kann nicht konkret beziffert werden. Auf der Online-Plattform Leerstandsmelder.de sind um die 460 Objekte aufgelistet, darunter auch zahlreiche in den Neckarvororten. Aussagekräftig sind die Einträge von Aktivisten zwar nicht. Aber sie verdeutlichen, dass es sich nicht um einige wenige Einzelfälle handelt. Die Stadtverwaltung schätzt die Leerstandsquote auf etwa 1,1 Prozent des Wohnungsbestands in Mehrfamilienhäusern – inklusive Ruinen und nicht kurzfristig aktivierbarem Leerstand. „Dies entspricht rund 2700 Wohnungen.“ Die Zahl der dem Markt tatsächlich zur Verfügung stehenden Wohnungen falle jedoch eher gering aus. „Die Leerstandsreserven sind in Stuttgart aufgrund des sehr angespannten Wohnungsmarktes bereits seit mehreren Jahren erschöpft.“
Über die Gründe des langjährigen Leerstands kann spekuliert werden: Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft und die Angst der Eigentümer vor Mietnomaden gelten gemeinhin als die größten Vermietungshemmnisse. Der Stadtverwaltung liegen eigenen Angaben zufolge „keine gesicherten Erkenntnisse“ über die Ursachen vor. „Leerstände werden uns gegenüber in der Regel nicht begründet oder erläutert.“ In den Beratungsgesprächen werde sehr häufig die Sorge vor Beschädigungen oder Störungen durch die Mieter genannt. „Oft spielt auch das hohe Lebensalter der Eigentümer eine Rolle, die sich mit einer Vermietung überfordert fühlen.“
Nach Einschätzung der Stadtverwaltung hat sich das Zweckentfremdungsverbot „im Grundsatz“ bewährt. Denn: „Wir können sicherstellen, dass bei Abbruch von Wohnraum zeitnah mindestens gleich viel neuer Wohnraum geschaffen wird.“ In der Vergangenheit hingegen sei es immer wieder vorgekommen, dass Wohngebäude zwar abgebrochen wurden, dann aber das an dessen Stelle geplante Neubauvorhaben nicht oder erst viele Jahre später ausgeführt wurde. Allerdings müsse das Zweckentfremdungsverbot an verschiedenen Stellen nachgeschärft werden, um den Vollzug zu erleichtern und effizienteres Verwaltungshandeln zu ermöglichen, räumen die Experten im Rathaus ein. „Das hatte die Landesregierung im September vergangenen Jahres auch zugesagt.“ Aktuell sei beim Wirtschaftsministerium ein entsprechender Gesetzentwurf in der Erarbeitung.