Im Interview berichtet Andreas Knoke, der Geschäftsführer der Baugenossenschaft Gartenstadt Luginsland, über das vergangene Geschäftsjahr und die Wohnbauprojekte der Zukunft.
Luginsland - Erstmals in ihrer mehr als hundert Jahre währenden Geschichte muss die Baugenossenschaft dieses Jahr ihre Mitgliederversammlung auf postalischem Weg durchführen. Die Coronaregelungen verhindern die gewohnte Präsenzveranstaltung in der Gaststätte Luginsland. Dabei kann Geschäftsführer Andreas Knoke auf ein erfolgreiches Jahr 2019 zurück- und auf spannende künftige Bauprojekte vorausblicken.
Herr Knoke, Corona zwingt auch die Baugenossenschaft, neue Wege zu gehen. Die gewohnte Mitgliederversammlung ist nicht durchführbar. Welche alternative Form bieten Sie den Mitgliedern an?
Wir hätten natürlich am liebsten die gewohnte Präsenzveranstaltung in unserem traditionellen Versammlungslokal, der Gaststätte Luginsland, gemacht. Dies geht leider auch aus Gründen der Fürsorge für unsere Mitglieder nicht. Wir haben lange in unseren Gremien darüber diskutiert und uns nun zu einer Mitgliederversammlung im schriftlichen Verfahren durchgerungen.
Was bedeutet dies?
Die Mitglieder erhalten im September ein Einladungsschreiben, in dem wir Ihnen erklären, wie das Verfahren abläuft. Dazu werden alle relevanten Berichte und Informationen versendet. In der anschließenden Erörterungsphase können die Mitglieder ihre Fragen zu den Punkten der Tagesordnung stellen. Anschließend werden die Fragen beantwortet und den Mitgliedern, zusammen mit den Abstimmungsunterlagen, zugesendet. Die ausgefüllten Abstimmungsbögen erhalten wir dann, bis zu einem festgelegten Termin, von unseren Mitgliedern zurück. Abschließend werden diese ausgezählt und die Ergebnisse unseren Mitgliedern zur Kenntnis gegeben.
Das hört sich nach einem großen Aufwand an. . .
Es ist tatsächlich sehr zeitaufwendig aber in dieser Form auch sinnvoll. Denn es ist unser Ziel, die Mitgliederrechte best möglichst zu gewährleisten und auch das Geschäftsjahr 2019 vollständig abzuschließen. Die Feststellung des Jahresabschlusses haben wir vorgezogen, sodass wir die Geschäftsguthaben der ausscheidenden Mitglieder bereits ausbezahlen konnten. In der Mitgliederversammlung werden die Beschlüsse zur Entlastung von Aufsichtsrat und Vorstand gefasst, der Prüfungsbericht vorgestellt und turnusmäßig zwei Aufsichtsratsmitglieder gewählt. Wir freuen uns darüber, dass die bisherigen Aufsichtsräte wieder zur Wahl stehen. Zudem wird über die Verwendung des Bilanzgewinns abgestimmt.
Was dürfen die Mitglieder erwarten?
Die positive Nachricht: Es wird wieder eine 3,9-prozentige Dividende zur Abstimmung gestellt. Die Dividende könnte dann Ende Oktober zur Auszahlung kommen und das Geschäftsjahr 2019 ist damit abgewickelt.
Wie verlief es?
Es war arbeitsreich und erfolgreich und schließt mit einem Jahresüberschuss ab. Der Wohnungsmarkt in Stuttgart ist weiterhin sehr angespannt. Bürger mit einem normalen oder kleinen Einkommen haben es sehr schwer, etwas Geeignetes zu finden. Sie suchen daher häufig den Kontakt zu unserer Genossenschaft, um in den Genuss einer preisgünstigen und ordentlichen Wohnung zu kommen. Wir hören oft von Wohnungsinteressenten, dass unsere Wohnungen im Vergleich zu den auf dem Markt angebotenen wunderschön und der Preis fair sei.
Haben Sie Schwierigkeiten Handwerker, für ihre Bautätigkeiten zu bekommen?
In der angespanntesten Phase der Coronazeit achteten wir besonders auf den Schutz der Mieter, Mitglieder, Mitarbeiter und Handwerker. Da ließen wir Projekte, die stark in den Wohnungsbestand eingegriffen haben, pausieren. Mittlerweile haben wir Regelungen gefunden, die höchstmögliche Sicherheit gewährleisten. Die Sanierung in der Fellbacher Straße 98 bis 106 konnte so fortgesetzt werden. Es ist unser Hauptsanierungsprojekt für dieses Jahr mit einem Investitionsvolumen von rund drei Millionen Euro. In Tradition der energetischen Sanierung unserer Häuser wird dort eine Zentralheizung eingebaut, das Dach gedämmt, Fenster, Leitungen sowie am Schluss die Außenanlage erneuert. Die Mieter sind froh, dass es weiter geht. Sie freuen sich vor allem auf neue Balkone.
Welche Projekte bestimmten die Vorjahre?
Die Häuser in der Fiechtnerstraße 51 bis 59 wurden 2018 und vergangenes Jahr die Wallmerstraße 126 bis 134 energetisch saniert. Beide Gebäude sind jetzt wieder zeitgemäß. Das Lob gilt auch den Mietern. Sie ertrugen die Einschränkungen während der Arbeiten sehr geduldig. Zudem setzten wir viele kleinere Projekte um. Es war ein arbeitsreiches, aber erfolgreiches Jahr.
Schauen wir in die Zukunft. Welche Neubauaktivitäten sind geplant?
In Steckfeld beginnen wir aktuell mit den Aushubarbeiten für unseren Neubau. Dort entstehen 33 Wohnungen in unterschiedlicher Ausprägung. Wir hoffen, dass die Wohnungen Ende 2021 vermietet werden können. Die Investitionssumme beträgt rund neun Millionen Euro. Wir arbeiten auch dort überwiegend mit Handwerkern aus der Region zusammen und sichern damit Beschäftigung.
Was macht die Nachverdichtung in der Schlotterbeck-/Sattelstraße?
Sie ist weiter in Planung. Wir streben den Erwerb der Erbbau-Grundstücke an. Dies ist die Grundvoraussetzung für die geplanten Baumaßnahmen. Auch im Klabundeweg sind der Abriss sowie der Neubau geplant. Beides gestaltet sich jedoch schwieriger als gedacht. Die derzeitigen Planungen sehen einen Abriss bis Ende 2021 vor.
Und dann gibt es noch das Projekt im Neckarpark.
Genau. Dort wurde das Grundstück durch die Baugenossenschaften aus Münster, Bad Cannstatt und Luginsland erworben. Das Verfahren ist langwierig. Aktuell wird das Wettbewerbsverfahren vorbereitet. Es gibt viele Vorgaben vonseiten der Stadt. Es geht um optimierte Energiekonzepte, Fassadenbegrünung und vieles mehr. Wir stellen uns den Herausforderungen und werden sicherlich neue Erkenntnisse gewinnen und Erfahrungen für Folgeprojekte sammeln. Es wird ein Aufbruch in eine neue Dimension.
Spannende und unterschiedliche Wohnbau-Projekte für die Zukunft.
Ja. Zudem besteht für uns noch die Chance auf eine Nachverdichtung in Heumaden. Aber bei den vier Projekten wissen wir heute noch nicht, wann welches realisierbar wird. Alle gleichzeitig, das schaffen wir sicherlich nicht. Wir würden uns daher mehr Planungssicherheit wünschen, um uns noch besser auf die jeweiligen Projekte fokussieren zu können. Denn irgendwann muss eine Reihenfolge festgelegt werden.
Zeigen diese vier Beispiele, dass Sie weit in die Zukunft planen müssen, weil oftmals bebaubare Grundstücke fehlen?
Ja. Der Planungshorizont liegt derzeit bei 10 Jahren aber zusätzliche Grundstücke sind nicht in Sicht. Negativ für unsere Bauvorhaben ist: Je länger sie dauern, desto teurer wird es. Bei den Baukostensteigerungen der vergangenen Jahre wirkt sich das leider letztendlich preistreibend auf die Mieten aus. Unser Bestreben ist es aber, günstige Mieten anzubieten. Die in der Planung befindlichen Neubauprojekte mit insgesamt rund 150 Wohnungen addieren sich auf eine Investitionssumme von rund 50 Millionen Euro. Nach einer langen Phase der energetischen Sanierung wird der Schwerpunkt unserer Arbeit damit auf den Neubautätigkeiten liegen. Wir schaffen damit eine Struktur im Wohnungsbestand, die alles anbietet: Altbauten, mit einfacheren Wohnungen, energetisch sanierte Wohnungen und Neubauten. Für jeden Geschmack und jeden Geldbeutel ist dann etwas dabei.
Wie wichtig ist der Verbund mit den anderen Genossenschaften?
Wir arbeiten eng zusammen, bilden Partnerschaften und Allianzen, teilweise auch projektbezogen, wie im Neckarpark. Alleine hätten wir das Quartier Q 5 nicht gestemmt.
Bieten Kooperationen Chancen gegenüber größeren, privaten Wohnungsunternehmen und Investmentfonds?
Ja, wobei wir eine andere Strategie und Aufgabe haben. Wir denken langfristiger, zielen nicht auf Gewinnmaximierung sondern darauf, den Nutzen für unsere Mieter und Mitglieder zu mehren. Wir bieten Dauernutzungsverträge mit langfristig gesichertem Wohnrecht in Wohnungen mit sehr gutem Preis-Leistungs-Verhältnis, kurzum, bei uns steht der Mensch im Mittelpunkt der Betrachtung und das ist gut so. Wir sind eigentlich der geborene Partner der Stadt, da es bei uns keine Spekulation gibt, die Grundstücke langfristig im Bestand bleiben und wir auch breiten Schichten der Bevölkerung Wohnraum zu angemessenen, attraktiven Preisen anbieten. Unsere Mieten liegen deutlich unter der Marktmiete, sodass sich auch Pflegekräfte, Handwerker, Polizisten oder Straßenarbeiter für sich und ihre Familien eine Wohnung leisten können. Deswegen wäre es unser Wunsch an die Stadt Stuttgart, preiswerte Grundstücke zur Verfügung zu stellen, damit wir weiter auf diesem Wege arbeiten können.
Das Interview führte Mathias Kuhn