Wer ein Guthaben auf einem Bankkonto oder ein Wertpapierdepot erbt, hat es damit vergleichsweise einfach. Gibt es nur einen Erben, so kann dieser die betreffenden Vermögenswerte relativ leicht auf sein eigenes Konto beziehungsweise Wertpapierdepot übertragen. Und ist das hinterlassene Vermögen unter mehreren Erben aufzuteilen, so lässt sich das bei Bankguthaben oder Wertpapierdepots ebenfalls relativ leicht umsetzen. Auch die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung des Erbes ist vergleichsweise einfach, da sich die vorhandenen Vermögenswerte problemlos eventuellen Schulden gegenüberstellen lassen. Schwieriger ist es dagegen, wenn sich Immobilien im Nachlass befinden. In diesem Fall sollten Erben einige wichtige Punkte beachten, um bei entscheidenden Fragen die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Größere Erbschaften – mehr vererbte Immobilien
In den zurückliegenden Jahren hat sich sowohl die Summe der in Baden-Württemberg vererbten Vermögenswerte als auch die durchschnittliche Größe einer Erbschaft deutlich erhöht. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend auch in den kommenden Jahren weiter anhalten wird. Und je größer die Erbschaften ausfallen, desto höher ist tendenziell auch die Wahrscheinlichkeit, dass sie Immobilien enthalten. Potenzielle Erben stellt dies vor einige Herausforderungen. Denn zum einen ist der Wert einer Immobilie nicht so leicht zu beurteilen wie der eines Bankkontos oder eines Wertpapierdepots, und zum anderen lassen sich Immobilien nicht ohne Weiteres teilen. Eine Entscheidung über die Annahme oder Ausschlagung des Erbes ist daher schwieriger, ebenso wie diejenige über die künftige Verwendung der Immobilie. Um zunächst einmal schnell und ohne größeren Aufwand eine annähernde Indikation zum Wert der Immobilie zu bekommen, eignet sich ein online verfügbarer Verkehrswertrechner. Für eine genauere Wertermittlung, die dann auch Basis für eine Erbauseinandersetzung sein kann, ist allerdings die Beauftragung eines öffentlich bestellten Sachverständigen für Grundstücksbewertung unumgänglich. Mindestens ebenso wichtig wie die Frage nach dem Wert der Immobilie ist die Klärung der Höhe eventueller Verbindlichkeiten. Ist die Immobilie bereits entschuldet? Oder gilt es noch laufende Darlehen zu tilgen, und falls ja, wie hoch ist die Summe der ausstehenden Verbindlichkeiten im Vergleich zum Wert der Immobilie?
Künftige Nutzung spielt eine entscheidende Rolle
Spricht die Gesamtsituation für die Annahme des Erbes, dann stellt sich die Frage nach der künftigen Nutzung der Immobilie, die in mehrfacher Hinsicht von Bedeutung ist. So sind beispielsweise für selbst genutzte Wohnimmobilien und für vermietete Anlageimmobilien unterschiedliche Bewertungsverfahren anzuwenden. Auch für den Fall, dass die Erbschaft unter mehreren Erben aufzuteilen ist, spielt die künftige Nutzung eine wichtige Rolle. Will einer der Erben die Immobilie künftig selbst nutzen, werden die anderen Erben in der Regel erwarten, ihren Anteil am Gesamtwert der Immobilie ausgezahlt zu bekommen. Kann der künftige Nutzer die entsprechenden Beträge nicht sofort aus eigenen Mitteln aufbringen, so muss er dafür entweder eine Hypothek aufnehmen oder mit den übrigen Erben – sofern diese sich darauf einlassen – eine anderweitige Vereinbarung treffen, beispielsweise über eine ratenweise Zahlung. Alternativ können die Erben die Immobilie auch als Miteigentümer gemeinsam vermieten und sich die Mieteinnahmen teilen. Die dritte Möglichkeit ist ein Verkauf des Objekts mit anschließender Aufteilung des Verkaufserlöses unter den Erben. Bei jeder dieser drei Optionen sind jeweils auch die steuerlichen Implikationen zu prüfen, die ebenfalls einen wichtigen Einfluss auf die letztlich zu treffende Entscheidung haben. Um Fehlentscheidungen zu vermeiden und alle relevanten Aspekte angemessen zu berücksichtigen, empfiehlt es sich, rechtzeitig rechtliche und steuerliche Berater zu konsultieren.