Das Baulandmobilisierungsgesetz soll Kommunen bei der Nachverdichtung unterstützen. Doch was bedeutet das eigentlich für die Ortsteile in Stuttgart und wie wirkt sich das Gesetz auf die Bodenrichtwerte aus? Foto: pixabay.com © Nikiko (CC0 Public Domain)

Im Mai wurde das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet. Doch was bedeutet das für den Großraum Stuttgart und löst es wirklich die Probleme der Ortsteile?

Die Idee hinter dem Gesetz beschreibt Horst Seehofer, der als Bundesminister des Inneren auch für Heimat und Bau verantwortlich zeichnet so: Das Gesetz soll Kommunen mehr Möglichkeiten der Nachverdichtung geben. Baulücken und auch Brachland sollen mithilfe des Gesetzes flexibler zu schließen sein. Die Hoffnung, die vermutlich in den Worten des Bundesministers mitschwingt, könnte wohl auch so formuliert werden: Wenn es mehr Wohnraum gibt, wird dieser eher wieder bezahlbar. Erst im Mai verabschiedete der Bundestag das Gesetz. Über die einzelnen Bestimmungen des Gesetzes und den aktuellen Stand der Bodenrichtwerte in Stuttgart berichtet dieser Beitrag.

Diese Neuerungen sind im Baulandmobilisierungsgesetz verankert

Fünf Kernpunkte hat der Bundestag den Kommunen mit dem Baulandmobilisierungsgesetz mit auf den Weg gegeben. Zumindest in der Theorie gelten diese neuen Regeln, die voraussichtlich erst in ferner Zukunft einen positiven Effekt auf die Bodenrichtwerte haben werden.

  1. Flexibler und einfacher soll es künftig für die Kommunen sein, Befreiungen von Bebauungsplänen zu erreichen. Das kann immer dann rasch für neuen Wohnraum sorgen, wenn ein Anbau oder ein Ausbau schneller und unbürokratischer möglich wird. Rein gesetzestechnisch betrachtet wurde hierfür an den jeweiligen Obergrenzen gedreht. Was bleibt, sind die Bedenken der Entscheider, die nicht um jeden Preis der Welt Wohnraum ausweisen wollen, sondern mit jeder weiteren Befreiung auch um den Charme ihrer Kommune bangen.
  2. Die Rolle der Kommune als Käufer soll stärker werden. Deswegen wurde im Gesetz ein Vorkaufsrecht für Kommunen dokumentiert. Dieses soll dafür sorgen, dass Kommunen die Chance bekommen, Brachland und Problemimmobilien zum Verkehrswert zu erwerben, um beispielsweise bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
  3. Grundstückseigentümer, die noch keinen Termin haben, wann der Bagger anrollen soll, könnten künftig einen engeren Zeitplan von der Kommune gesteckt bekommen. So sollen Grundstücke schneller genutzt und Baulücken zeitnah geschlossen werden.
  4. Das Werkzeug des „sektoralen Bebauungsplans“ soll künftig als Planungsinstrument eingesetzt werden, wenn es rein um den Wohnungsbau geht.
  5. Wer eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchte, könnte künftig dafür eine Genehmigung brauchen. Diese Genehmigungspflicht wurde im Gesetz auf den Zeitraum bis Ende 2025 gedeckelt. So sollen Mieter vor einer Verdrängung geschützt werden.
     

Hat das neue Gesetz einen Effekt auf die Bodenrichtwerte?

Die Idee hinter dem Baulandmobilisierungsgesetz ist es zum einen, Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Weitergedacht könnte das für diejenigen, die eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück suchen, auch bedeuten, dass sich die Möglichkeiten vergrößern. Bis sich das größere Angebot in besseren Preisen niederschlägt, könnte es jedoch noch eine Weile dauern.

Aktuell lassen sich diese Bodenrichtwerte für Stuttgart recherchieren:

Ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern, einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern, fünf Zimmern aus dem Baujahr 2010 in „normalem Standard“  in der Thomas-Mann-Straße im beliebten Ortsteil Stuttgart-Feuerbach könnte Statistiken zufolge aktuell 995.000 Euro kosten. Ein Reihenhaus käme auf 845.000 Euro. Eine Doppelhaushälfte liegt mit einem geschätzten Kaufpreis von 920.000 Euro in der Mitte. Zum Vergleich: Eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche könnte im selben Ortsteil 481.000 Euro kosten.

Wer nach Stuttgart-Feuerbach zieht, der entscheidet sich für einen Ortsteil, der rein mit Blick auf das Punkte-Ranking gleich auf ist mit Stuttgart-Süd, Stuttgart-Ost und Stuttgart-Möhringen. Doch der Blick ins Detail zeigt auch, dass Feuerbach wohl nicht für alle Personengruppen gleich gut geeignet ist. In dieser Vierergruppe bekommt der Ortsteil gute Noten für Studienmöglichkeiten. In puncto familienfreundlichen Strukturen schneiden Stuttgart-Süd und Möhringen besser ab. Für Nachtschwärmer ist Feuerbach denkbar ungeeignet, dafür gibt es gute Noten bei Sport und Freizeit und sogar eine hohe Punktzahl für die Verkehrsanbindung. Insgesamt kommt Stuttgart-Feuerbach mit 43 Punkten auf Platz 6.

Zum Vergleich: Untertürkheim ist weit abgeschlagen auf Platz 20 (von 23) und erreicht gerade mal neun Punkte in der Gesamtbewertung. Sehr gut schneidet dieser Stuttgarter Ortsteil mit Blick auf die Studienmöglichkeiten ab. Für Familien ist hingegen nur wenig geboten; auch arbeitstechnisch sieht es in Untertürkheim mau aus. Auch um Gastronomie, Nachtleben, Kultur, Sport und Freizeit und sogar um die Verkehrsanbindung ist es laut dem Ergebnis der Studie eher schlecht bestellt. Doch schlägt sich dieses „schlechtere“ Ergebnis auch in den Bodenrichtwerten nieder?

Nein. Ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 125 Quadratmetern, einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern, fünf Zimmern aus dem Baujahr 2010 in „normalem Standard“ in Stuttgart-Untertürkheim könnte Statistiken zufolge aktuell ebenfalls 995.000 Euro kosten. Ein Reihenhaus käme auch hier auf 845.000 Euro. Eine Doppelhaushälfte liegt mit einem geschätzten Kaufpreis von 920.000 Euro in der Mitte. Zum Vergleich: Eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche könnte im selben Ortsteil 481.000 Euro kosten.

Fazit: Hauptsache Baugrund!?

Der beliebte Stuttgarter Ortsteil Feuerbach ist aktuell für Immobilieninteressenten ebenso teuer wie Untertürkheim, was infrastrukturell deutlich weniger zu bieten hat. So liegt der Schluss nahe, dass es schon beinahe unerheblich ist, wo gebaut werden kann – solange nur Grundstücke oder Immobilien ergattert werden. Ob die Idee des Baulandmobilisierungsgesetzes damit der richtige Weg ist, oder nur dazu beiträgt, Lücken zu schließen und langfristig gar den Charakter der einzelnen Ortsteile zerstört, bleibt vor diesem Hintergrund abzuwarten.

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