Es fehlt an Grundstücken, an Personal und an Handwerkern – dabei würden kommunale Wohnungsbauunternehmen in der Region noch mehr bauen, wenn sie könnten.
StuttgartGeorgios Tsomidis wundert sich. „Heute liegen allein die Baukosten bei mehr als 4000 Euro je Quadratmeter, 2015 haben wir Wohnungen für unter 3000 Euro je Quadratmeter verkauft“, sagt der Geschäftsführer der Wohnstätten Sindelfingen GmbH. „Keiner weiß, wie diese Preisentwicklung zustande kommt.“ Doch die gestiegenen Baupreise sind nicht das größte Problems des Chefs des kommunalen Wohnungsunternehmens in Sindelfingen. „Wir sind am Limit, weil wir keine Leute haben.“
Tsomidis sucht derzeit händeringend Projektentwickler und technische Objektbetreuer. Ihm fehlen aber nicht nur eigene Leute, auch an Bauunternehmen fehlt es: „Zum ersten Mal mussten wir ein Vorhaben zweimal ausschreiben, weil wir keine Antwort bekommen haben“, sagt er. Dabei hat er viel vor: In Sindelfingen soll die Zahl der Wohnungen der Wohnstätten in den nächsten Jahren von 4100 auf 5000 wachsen. Mehr wäre kaum möglich, sagt er. „Die wichtigste Ressource sind Grundstücke, die können wir nicht herzaubern.“
Kapazitäten werden knapp
So wie Tsomidis geht es vielen Chefs kommunaler Wohnbaufirmen. Jahrelang wurde so gut wie nicht gebaut, nur die Bestände wurden verwaltet, wenn sie in Zeiten leerer Kassen nicht sogar verkauft wurden. Doch angesichts der wachsenden Wohnungsnot und des Rückgangs an Sozialwohnungen hat ein Umdenken und Umsteuern auch in der Politik stattgefunden.
Etliche Unternehmen hätten ihr Personal aufgestockt, heißt es beim Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen (VBW). Die Kapazitäten würden knapp, doch mittelfristig können die meisten noch Projekte drauflegen.
Ähnlich wie in Sindelfingen geht es bei der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH (SWSG) zu. Nach den Worten des Vorsitzenden der Geschäftsführung, Samir Sidgi, hat die SWSG ihre Neubauinvestitionen im Vergleich zu 2014 um 50 Prozent gesteigert. Die SWSG hat mit ihren etwa 18 750 Wohnungen in Stuttgart einen Marktanteil von sechs Prozent. „Bei den fertiggestellten Neubauwohnungen sind es circa 20 Prozent“, so Sidgi. Bis 2023 sollen 1900 neue Wohnungen gebaut werden. Weil die SWSG dafür teilweise alte Gebäude abreißt und „nachverdichtet“, sind es am Ende netto 1550 mehr. Signifikant höhere Steigerungsraten seien nicht drin, sagt Sidgi. Das liege vor allem an der Grundstückssituation. „Es gibt eher Potenziale auf Konversionsflächen – und dort ist in der Regel mit Schwierigkeiten beim Bau zu rechnen. Das braucht in der Regel viel Zeit.“ Aber auch ökonomisch stoße das Wohnungsbauunternehmen trotz seiner Größe an seine Grenzen, sagt Sidgi: „Wir finanzieren unsere Investitionen aktuell mit circa 80 Prozent Fremdkapital.“
„Reale Mietpreisbremse“
Dabei bezeichnen sich die kommunalen Firmen gern als „reale Mietpreisbremse“. Denn auch Bestände, die nicht als Sozialwohnungen angeboten werden, werden in der Regel zu deutlich günstigeren Preisen angeboten als am freien Markt. „Kommunaler Wohnungsbau wäre das wirksamste Instrument, in den Wohnungsmarkt einzugreifen“, sagt auch Professor Hanspeter Gondring, Studiengangleiter Immobilienwirtschaft an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg. Er hat aber Zweifel, ob das so wirkt. Von einer Renaissance des kommunalen Wohnungsbaus will er nicht sprechen. Viele Städte hätten etwa kein großes Interesse an sozialem Wohnungsbau, da er kein Geld in den Stadtsäckel spüle, sondern sich eher negativ auf die Stadtrendite auswirke.
Hagen Schröter von der Esslinger Wohnungsbau wünscht sich tatsächlich mehr Unterstützung von der Politik. „Im Moment geht es um den Flaschenhals, in kurzer Zeit viele Wohnungen zu erstellen“, sagt er. „Die kommunalen Wohnungsbaufirmen nutzen ihre Möglichkeiten, so gut es geht. Aber wir können nicht alles schultern.“ Neben dem Mangel an Grundstücken sei es schwer, Handwerker zu finden, sagt er. Genauso schwer sei es aber, den Bauleitprozess zügig umzusetzen, damit rasch neue Wohnungen entstehen können. Es sei Sache der Kommunalpolitik, sich gegen Widerstände aus der Bevölkerung für das Gemeinwohl einzusetzen. „Stadt- und Gemeinderäte müssen sich stärker um die kümmern, die noch nicht da wohnen“, sagt er. „Die werden aber erst zum Bürger oder Wähler, wenn sie da sind.“